房地产泡沫已成为最大的“灰犀牛” 急需房贷的家庭债务风险突出
作者：时代财经史恩泽编辑：梁力
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房地产不仅影响民生，还与金融业有着深刻的联系。
近日，中国人民银行党委书记、中国保监会主席郭树清在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议》辅导书上发表了署名文章，题为《完善现代金融监管体系》。
郭树清强调，要坚决打压房地产泡沫，文章中指出，自上个世纪以来，全球已有100多起金融危机与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
值得注意的是，这并不是郭树清第一次提到这个问题。时代财经梳理并指出，郭树清今年8月16日在《求是》杂志上发表的题为《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》的文章也提到了“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”的观点。
在不到四个月的时间里，郭树清两次提到这一观点，证明监管机构对房地产市场潜在风险的高度关注。
家庭资产的配置高度集中在房地产上
房地产和金融业如何互动形成“灰犀牛”效应？
中国城市经济专家委员会副主任丁松12月1日在接受时代财经采访时指出，房地产行业实际上是一个金融行业，同时跨越实体和金融的产业链。“从住宅的角度看，房地产属于实体经济，是提供住宅使用的商品；但在所有商品系列中，房地产是资金占用最大的商品，因此也是国际社会广泛认可的投资产品。”
当房地产具有投资的属性时，也就产生了投机的属性。据2019年恒大集团首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平测算，2000年至2018年，中国住房市场价值由23万亿元增长至321万亿元，年均增速为15.7%。
同时，与国际市场相比，中国的住房市场价值也是一骑。2018年，中国住房市值为47万亿美元，明显高于美国的26万亿美元、日本的10万亿美元和英法德合计的28万亿美元。
因此，房地产在中国资本市场中发挥着重要作用。“中国人每天都依靠房子来保值增值。所以，一旦房地产有下跌的可能，风险就随之而来。经过十几年的努力，所有的努力都会付诸东流，最后只剩下一根鸡毛。”丁松说。
而且根据中国人民银行统计部今年4月发布的调查报告显示，我国城镇居民家庭资产配置高度集中在房地产，占比接近70%。其中，刚刚需要房贷的家庭债务风险突出，部分低资产家庭资不抵债，违约风险高。
关于中国房地产的潜在风险，中国社会科学院世界经济与政治研究所副研究员杨子荣12月1日接受时代财经采访时表示，中国的房价收入比已经很高了。如果外部冲击导致一些家庭收入大幅下降，甚至失业，“这很可能引发‘供应短缺’和系统性金融风险。”
房地产资产配置价值逐渐降低
除了家庭可能出现的金融风险，杨子荣还指出，银行贷款是中国房地产融资的主要来源之一。如果房地产市场崩溃或现金流难以恢复，将对银行系统造成巨大压力，“甚至引发银行危机”。
从金融角度看，华泰期货宏观集团研究员徐文宇在接受时代财经采访时表示，房地产是信贷的发电机，与国内融资体系相连。同时，在实体层面上，房地产还与最广的上下游产业相连。
据壳牌研究院统计，2020年前10个月，中国房地产企业境内外债券融资总额10283亿元。11月，房地产
壳牌研究院认为，由于今年的不确定因素，海外债券市场一直低迷，预计短期内海外债券市场将高度波动；国内债券市场第三季度，房地产金融监管升级效应逐渐显现，房企国内融资环境将继续收紧。
徐文宇指出，随着房地产融资限制的加强，整个经济的需求会放缓，短期内经济周期下行风险增加，通过债务杠杆传导到其他行业和机构，特别是增加了房地产链中债券违约的风险。
但他也表示，从长期来看，房地产资产配置价值的逐渐下降，将增加银行、保险等长期机构对长期债券和股票的配置。
在他看来，这将是“一体两面”的结果。“长期资产结构的转换是以短期风险释放为代价的，违约也是去杠杆化的形式之一。”徐文宇说道。
值得一提的是，近期房市的火爆也与“房无投机”政策的出台有关，导致房企现金流回笼加速。《中国证券报》援引分析师的话说，房地产企业10月份的强劲销售业绩可以缓解部分流动性压力，但高负债房地产企业将面临重大考验，对销售回报的依赖将进一步加深。
对此，徐文宇认为，目前中国不会造成与美国次贷危机同样的风险，但现金流能力弱的房企可能存在风险。“我认为，最终银行有能力消化一部分坏账，房地产行业也逐渐完成了更深层次的整合。”