35城房源:中西部领先城市赶上北上广 重庆是深圳的8倍
一个城市的房价不仅与当地的经济收入水平和人口流入密切相关，而且是一个关键因素。在供应充足的城市，房价往往更稳定。
那么，哪些城市的供应量大呢？《第一财经记者》梳理了国家统计局近日发布的各大城市年度数据，发现2019年重庆、郑州、武汉、成都、长沙、Xi安、南昌、南宁、昆明、青岛在35大城市住宅商品房销售面积排名前十(拉萨数据未发布)。位居榜首的重庆是一线城市深圳的八倍多。
根据2002年以来的总数据，重庆、上海、成都、武汉、北京、郑州、天津、长沙、沈阳和Xi安位列前十。
需要注意的是，统计中的主要城市包括直辖市、省会城市和计划单列市，苏州、无锡、佛山、东莞等一些经济发达的普通地级市不在统计范围内。
重庆郑州武汉位居前三
数据显示，2019年，35个城市中有5个城市的住宅商品房销售面积超过2000万平方米。这五个城市分别是重庆、郑州、武汉、成都、长沙，都是中西部地区实力较强的省或直辖市。
去年，重庆作为中西部地区唯一的直辖市，销售面积为5149.08万平方米，远远领先于其他主要城市，比郑州增加了1900多万平方米，相当于Xi安销售面积的增加。这是重庆连续第四年销售超过5000万平方米的住宅商品房。当然，重庆销量第一与城市的土地面积和人口规模有关。重庆人口3000多万，面积8.24万平方公里，相当于一个中等规模的省份。
图为12月9日拍摄的重庆华龙大桥超高层二期、三期工程主塔施工现场(无人机照片)。重庆华龙桥超高层二期和三期工程位于重庆市渝中区华龙桥地区，是集商业和办公为一体的超大型综合建筑综合体。新华社
郑州连续两年排名第二。在巨大的供应量下，郑州的房价相对稳定，今年有明显的下降趋势。根据2020年10月70个大中城市新建商品房销售价格指数，郑州房价环比下降0.5%，同比下降1.2%。
武汉和成都分列三四位，去年供应量超过2500万平方米。这两个城市是中西部地区高新技术企业最多的两个城市，人口流入量大。与此同时，这两个城市的中心城市人口规模已经超过800万人，正在向特大城市迈进。
前五名中，长沙是唯一城市人口未超过500万的一类城市。以城市居民收入排名中西部中心城市第一的长沙，凭借充足的供给和严控炒房措施，保持了房价在相对合理的水平。数据显示，长沙11月份平均单价为每平方米11347元，在中西部地区排名第17位，仅次于芜湖、拉萨、呼和浩特、太原。
长沙在调控方面的经验得到了各方的频繁肯定。不仅深圳和东莞纷纷去长沙留学，12月3日，长沙市住建局官网题为《住建部推介长沙房地产市场调控经验做法》的文章称，近日住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊登了题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，充分肯定了长沙在房地产市场监管方面的经验，并向全国推广。
文章称，下一步，长沙将进一步增强思想认识，增强“住而不炒”的战略实力，着力“稳定地价、稳定房价”
从供给上来说，2019年排名前十的城市除了第十位的青岛，都位于中西部地区。从近五年的总数据来看，排名前六的城市都位于中西部地区，分别是渝、武、成、郑、长、Xi安。
根据近18年的数据，排名前十的城市是重庆、上海、成都、武汉、北京、郑州、天津、长沙、沈阳、Xi安。中西部和东北7个，东海岸3个，都是直辖市。
从具体年份趋势来看，2007年之前，沿海大城市住宅商品房销量普遍较大。比如2002年到2006年，上海和北京的营业额一直排在前两位。其中，2002年上海住宅商品房销售面积达到1846.4万平方米，北京为1604.4万平方米。当时排名第三的重庆只有870.4万平方米，还不到上海的一半。另外，当时广州排名第五。
在接下来的几年里，这种模式基本上延续了下来。其中，2005年上海和北京的商品房销售面积均超过2800万平方米；到2007年，上海已达到3279.17万平方米。今年重庆达到3310.13万平方米。从此重庆稳坐第一，呈现逐年上升的趋势。例如，到2011年，重庆住宅商品房销售面积超过4000万平方米，到2016年超过5000万平方米。
除重庆外，其他几个中西部大城市，如成都、武汉、重庆、郑州、长沙和Xi，住宅销售面积也呈现快速增长。比如2002年成都商品房销售面积737.2万平方米，2005年超过1000万平方米，2007年超过2000万平方米。在2008年金融危机的背景下，虽然当年仅达到1357.43万平方米，但2009年就突破了2000万平方米，并稳定在2000万平方米以上，有的年份甚至突破了3000万平方米。
武汉的情况也差不多。2002年，武汉商品房销售面积只有393.1万平方米，不到北京的四分之一，只有上海的21.3%。而武汉2009年才超过1000万平方米，然后逐年上升，2015年达到2000万平方米，2017年和2018年超过3000万平方米。
郑州就是一个赶上别人的典型。2002年，郑州市住宅商品房交易面积仅为156万平方米，在35个城市中排名第27位。随后发展速度加快，2007年首次突破1000万平方米。虽然2008年大幅下跌，但2009年后稳定在1000万平方米；到2016年将超过2000万平方米，2018年和2019年将超过3000万平方米。
相比之下，沿海城市，尤其是北上广一线城市，一直保持着相对稳定甚至下降的趋势。比如2009年以来，上海除了2013年、2015年、2016年，其他年份都不到2000万平方米。2006年以后，北京住宅商品房销售面积不到2000万平方米，从2016年开始不到1000万平方米。广州大部分年份也不到1500万平方米。
2019年35城住宅商品房销售面积（单位：万平方米）
58所住房研究所所长张博分析了第一财经。一方面，除了广州，一线城市都进入了股市，二手房的成交量是新房的三倍以上。大量二线城市目前仍处于增量市场，未来五年左右二手房成交量将继续增加，但新房也将是二线城市交易的主力。
另一方面，热点二线城市也是目前人口流入的重点地区。从近年来的人才政策来看，热门的二线城市，尤其是中西部地区，成功吸引了大量的人落户。此外，二线城市的购房门槛明显低于一线城市，从而形成了新屋市场供需旺盛的格局。
“十几年前刚来广州，感觉城市很新，武汉到处都是老房子。现在回武汉发现武汉特别新，但感觉广州老多了。”2006年毕业于武汉大学，目前在广州天河工作的张老师说。
丁，厦门大学经济系副教授，分析了《第一财经记者》。随着综合成本的上升，沿海发达地区大量产业转移到中西部地区，区域工业化和城市化步伐不断加快。其中，一些综合优势突出的强省和中心城市成为产业布局和人口流入的重点。所以这些地方的楼市需求非常旺盛。
张博认为，与东部和南部地区相比，中西部地区主要城市的城市群规模明显较小，三线和四线以下城市吸引移民的能力较弱。一方面，领先城市对非中部和西部移民的吸引力将超过该地区的中小城市。近两年来落户Xi安、成、渝等城市的人数也在二线城市排名靠前；另一方面，领先城市在吸引本省人口方面也不容小觑。主要原因是近年来中国和西方城市的经济快速发展。从2020年前三季度GDP增长排名来看，前10名省份有一半以上位于中西部地区。
中西部龙头城市赶超北上广
近几年各大城市中，有两个城市房价高，供需矛盾非常突出，分别是深圳和厦门，这两个城市分别位于东南沿海。根据中国房价平台的数据，11月份，深圳的平均单价达到了每平方米81757元，远超北京和上海，是省会广州的两倍多。
厦门11月份的平均单价也达到了每平方米49757元，仅次于北方和深圳，超过了中国排名第四的一线城市广州。
这两个城市的房地产市场有很多共同点，就是人口增长快，同时资金大量涌入，居民资金杠杆率高。比如去年厦门居民资本杠杆率达到161.7%，深圳达到137.2%。
此外，这两个城市的土地供应，尤其是住房供应相对有限，面临较大缺口。数据显示，2019年，一线城市深圳住宅商品房销售面积仅为638.42万平方米，在35个城市中排名第28位。也就是说，2019年，一个重庆相当于八个深圳的住宅商品房销售面积。
张博表示，与需求相比，深圳的新房供应明显不足。2020年，市场将保持高热度。深圳市场的主要特点是供大于求。深圳新居销售面积排名低，直接与供给不足有关。
厦门作为人口快速流入、房价快速增长的二线城市，供给“超轻”。数据显示，2019年厦门市住宅商品房销售面积仅为274.7万平方米，略高于西宁市35个城市，排名倒数第二。
从过去五年的总数据来看，深圳五年的销售面积达到3140.29万平方米，在35个城市中排名第28位；厦门五年共1350.89万平方米，倒数第一。即使扩大到18年的总销售面积，深圳总面积也有9899.83万平方米，比如第26位。如果按每套房80平米计算，只有124万套左右；厦门总面积5631.89万平方米，在35个城市中排名倒数第五。
展望未来，这两个城市能否大幅度增加供给，稳定房价？目前，两个城市的情况不同。过去几年，厦门的住房供应明显低于人口和住房需求的增长，未偿债务缺口较大。但是厦门也不是没有土地。丁认为，厦门岛外还有大量的土地，可以大大增加厦门岛的土地供应
广东省住房政策研究中心首席研究员李分析说，深圳的土地供应短缺在中短期内无法解决。一方面，在深圳土地面积有限的情况下，需要通过深圳都市圈向外扩张，跳出深圳，解决深圳的土地供应问题，但这涉及到几个城市之间的协调，包括轨道交通、教育、医疗等公共服务的互联互通；另一方面，包括深圳生态用地的调整，工业区块线外的工业用地转为居住用地，也在做，但也很难。
2002年以来7大城市历年住宅商品房销售面积（单位：万平方米）
